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闵行代理安装公司注册
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时间:2019-10-17 11:20:47

作者:创企中小企业服务平台

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(2)合作内容: ★土地方在项目中占20%的权益,负责提供项目土地使用权,完成地块红线内的清场,办理相关手续,取得林业和环保部门的批文; ★中介方在项目中占15%的权益,负责缴纳项目用地的政府地价(以政府基准地价的10%为基数计算,估计总额在2,000万元左右),负责按规定迁移高压线,并负责相关手续的办理; ★万科在项目中占65%的权益,负责项目后续的开发建设,承担相应的资金和项目开发风险,并以商议的价格收购土地方、中介方在项目中的权益。

►挂牌方式 以深圳为例:对已缴清地价款的出地方(农村征地返还用地除外),出地方直接进入土地交易市场,通过挂牌、招标、拍卖等方式寻找合作方。 合作建房(农村征地返还用地除外)须进入土地房产交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行,弃绝了以前私下寻找合作方的途径。合作建房视为土地使用权部分权益的转让,以价高者得的原则确定合作方,合作开发的事宜不作为交易条件,待成交后由合作双方协商解决。 基本模式如图: ►优缺点:实质上是二手地,但在合作方选择上与一手地挂牌相似,而成交后,所依据的是双方的合作协议。

►主要风险控制 三、联合成立项目公司 该模式是开发商与土地方成立项目公司,土地方将土地使用权变更到项目公司名下后,由项目公司具体开发经营项目的一种模式,有时被视同为土地转让,需要发生土地转让的交易税费。这是万科较常使用的一种模式.在项目公司模式中,万科要求: ►合作原则: (1)绝对控股原则:万科全资子公司及附属公司在项目公司中绝对控股。 (2)项目公司全资化原则:项目分配利润后,万科要收购合作方的全部股权,在与业主的买卖合同履行完毕后,注销项目公司,客户服务的有关事项转由保留的客户服务部门和物业管理公司承担。

(3)股权并购可控原则:万科受让对方在项目公司中股权可以控制,同时事先需要对受让股权及其条件、价格等约定清楚。 (4)控制股权变更登记手续原则:股权变更手续由万科办理。 ►优缺点:该合作模式的优点是土地证落在项目公司名下,双方合作关系比较密切,缺点是涉及到项目公司的股权转让或清算。 ►风险控制: 四、股权收购模式 股权收购模式是指土地方将土地使用权变更到项目公司名下,开发商将项目公司的部分股权收购,达到间接取得土地使用权的目的,股权收购后,双方按照注册资本的比例投入后续开发资金的一种模式。

(如下图)。 股权收购模式分为收购新设项目公司方式,收购现有项目公司方式,收购现有非项目公司方式3种。下面以上海金丰兰乔圣菲项目为例,来看在采取收购新设项目公司方式是如何进行实操的。 ★合作项目大体情况 占地面积万平米,土地方为上海金丰房地产实业有限公司,隶属于闵行区华漕镇政府。公司注册资本1000万元,资产总额9013万元,负债8735万元,所有者权益278万元。土地方在签约前已获得A-1、A-3地块的建设用地批准书,A-5地块的建设用地规划许可证。

★股权收购操作模式 ①金丰公司与镇属企业上海华漕房地产开发公司注册成立上海华欧房地产有限公司,注册资金800万元。 ②金丰公司将A-1、A-3、A-5地块相关资产、负债和所有者权益注入华欧公司,所有前期证照也更名至华欧公司名下。 ③待华欧公司与闵行区土地发展中心签定土地有偿使用协议,取得地块的土地权证后,万科收购华欧公司100%股权,公司的运转及操作均由万科进行。 需要注意的是,三种股权收购方式的风险由低到高,在实际的合作开发中做选择时,应当按照风险由低到高的方式进行。

五、联合竞买 与合作方联合参与土地部门的招拍挂,竞买成功后,双方按份额缴交土地出让金,土地按份额共有,双方共同出资开发建设,分享利润的方式。也可采取双方先合资成立公司然后参加竞买的方式。 ►合作原则 (1)互赖原则:合作方准入条件高,要诚信、具备资金实力。 (2)排他伙伴原则:建立长期的排他的战略合作伙伴关系。 (3)事先设立公司原则:事先由双方共同成立公司,由该公司负责竞买。 (4)绝对控股原则:在合作公司或项目公司中绝对控股。

(5)控制竞买原则:控制竞买价、竞买过程。 (6)保密原则:严格保密。 ►优缺点 (1)优点:一手地,土地没有债权债务,交地标准清楚,风险相对较小。 (2)缺点:对合作方的要求严格,合作方要有信用、实力。双方配合要默契。合作条件应事先明确。 ►主要风险和控制 六、代建模式 开发商不作为股东,而是作为经营管理者角色,通过专业素养和品牌号召力提供全流程的开发及销售服务,获取固定收益和超额回报。主要操作模式是委托方负责提供资金及土地,开发商负责开发建设,即委托方以合约形式委托开发商负责项目部分前期管理、规划设计、工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付等环节的全过程开发管理,并根据代建合同使用开发商品牌。

七、技术输出 以向对方提供开发商的技术,与对方合作,包括技术入股和固定收益两种合作模式。比如当代置业就和其他企业合作,输出自己的绿色节能技术,并从中获取一定收益。 八、开发商合作互补,发挥价值最大化 这个就不用说了,前段时间刚刚合体的万科、万达,未来双方主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行,即由万达投资项目中商业部分,万科开发项目中住宅部分。万科擅长住宅,万达在商业地产是龙头,这样的结合有利于开发商之间的互补,打造出最优产品,实现项目价值最大化。

九、HI合作模式 HI合作模式是项目公司向外资银行借外债、偿还本息,项目由开发商开发并享有利润,但接受HI监督的模式。 ►优缺点 优点:降低了资金成本,万科独立开发独享收益,合作关系相对单纯,风险相对较低。 缺点:操作模式复杂,手续繁琐,项目开发周期要求更为严格,借款额度受到一定限制。 ►主要风险和控制 (1)股权运作:该模式需要经过一系列的股权运作,控制股权运作是控制风险的首要因素,控制方法是事先进行可行性调查论证。 (2)项目操作周期:该模式对项目操作周期的要求比较严格,对项目各个阶段操作周期的准确性提出更高要求。

控制方法一是事先要有准确周密的计划、二是计划要留有一定余地。 (3)政策及国际金融市场:该模式受国内外汇政策和国际金融市场、汇率等影响比较大,需要时刻关注政策面的变化。 十、信托 民众或企业、团体(统称委托人)将资金委托给信托公司,由信托公司把资金集合到一定数量后投资到房地产项目或贷款给房地产公司,取得投资回报或贷款利息后交给委托人的信托业务。 ►优点 相对于银行贷款而言,房地产信托融资方式期限弹性较大。 一般房地产商在获得土地批文后就可以信托融资,进行相关前期投入,节约时间成

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