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闵行注册公司哪家好
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上海闵行的注册代理公司
上海闵行的注册代理公司

时间:2019-10-16 11:23:57

作者:创企中小企业服务平台

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►优►优缺点:该合作模式的优点是土地证落在项目公司名下,双方合作关系比较密切,缺点是涉及到项目公司的股权转让或清算。 ►风险控制: 四、股权收购模式 股权收购模式是指土地方将土地使用权变更到项目公司名下,开发商将项目公司的部分股权收购,达到间接取得土地使用权的目的,股权收购后,双方按照注册资本的比例投入后续开发资金的一种模式。(如下图)。 股权收购模式分为收购新设项目公司方式,收购现有项目公司方式,收购现有非项目公司方式3种。

下面以上海金丰兰乔圣菲项目为例,来看在采取收购新设项目公司方式是如何进行实操的。 ★合作项目大体情况 占地面积万平米,土地方为上海金丰房地产实业有限公司,隶属于闵行区华漕镇政府。公司注册资本1000万元,资产总额9013万元,负债8735万元,所有者权益278万元。土地方在签约前已获得A-1、A-3地块的建设用地批准书,A-5地块的建设用地规划许可证。 ★股权收购操作模式 ①金丰公司与镇属企业上海华漕房地产开发公司注册成立上海华欧房地产有限公司,注册资金800万元。

②金丰公司将A-1、A-3、A-5地块相关资产、负债和所有者权益注入华欧公司,所有前期证照也更名至华欧公司名下。 ③待华欧公司与闵行区土地发展中心签定土地有偿使用协议,取得地块的土地权证后,万科收购华欧公司100%股权,公司的运转及操作均由万科进行。 需要注意的是,三种股权收购方式的风险由低到高,在实际的合作开发中做选择时,应当按照风险由低到高的方式进行。 五、联合竞买 与合作方联合参与土地部门的招拍挂,竞买成功后,双方按份额缴交土地出让金,土地按份额共有,双方共同出资开发建设,分享利润的方式。

也可采取双方先合资成立公司然后参加竞买的方式。 ►合作原则 (1)互赖原则:合作方准入条件高,要诚信、具备资金实力。 (2)排他伙伴原则:建立长期的排他的战略合作伙伴关系。 (3)事先设立公司原则:事先由双方共同成立公司,由该公司负责竞买。 (4)绝对控股原则:在合作公司或项目公司中绝对控股。 (5)控制竞买原则:控制竞买价、竞买过程。 (6)保密原则:严格保密。 ►优缺点 (1)优点:一手地,土地没有债权债务,交地标准清楚,风险相对较小。

(2)缺点:对合作方的要求严格,合作方要有信用、实力。双方配合要默契。合作条件应事先明确。 ►主要风险和控制 六、代建模式 开发商不作为股东,而是作为经营管理者角色,通过专业素养和品牌号召力提供全流程的开发及销售服务,获取固定收益和超额回报。主要操作模式是委托方负责提供资金及土地,开发商负责开发建设,即委托方以合约形式委托开发商负责项目部分前期管理、规划设计、工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付等环节的全过程开发管理,并根据代建合同使用开发商品牌。

七、技术输出 以向对方提供开发商的技术,与对方合作,包括技术入股和固定收益两种合作模式。比如当代置业就和其他企业合作,输出自己的绿色节能技术,并从中获取一定收益。 八、开发商合作互补,发挥价值最大化 这个就不用说了,前段时间刚刚合体的万科、万达,未来双方主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行,即由万达投资项目中商业部分,万科开发项目中住宅部分。万科擅长住宅,万达在商业地产是龙头,这样的结合有利于开发商之间的互补,打造出最优产品,实现项目价值最大化。

九、HI合作模式 HI合作模式是项目公司向外资银行借外债、偿还本息,项目由开发商开发并享有利润,但接受HI监督的模式。 ►优缺点 优点:降低了资金成本,万科独立开发独享收益,合作关系相对单纯,风险相对较低。 缺点:操作模式复杂,手续繁琐,项目开发周期要求更为严格,借款额度受到一定限制。 ►主要风险和控制 (1)股权运作:该模式需要经过一系列的股权运作,控制股权运作是控制风险的首要因素,控制方法是事先进行可行性调查论证。 (2)项目操作周期:该模式对项目操作周期的要求比较严格,对项目各个阶段操作周期的准确性提出更高要求。

控制方法一是事先要有准确周密的计划、二是计划要留有一定余地。 (3)政策及国际金融市场:该模式受国内外汇政策和国际金融市场、汇率等影响比较大,需要时刻关注政策面的变化。 十、信托 民众或企业、团体(统称委托人)将资金委托给信托公司,由信托公司把资金集合到一定数量后投资到房地产项目或贷款给房地产公司,取得投资回报或贷款利息后交给委托人的信托业务。 ►优点 相对于银行贷款而言,房地产信托融资方式期限弹性较大。 一般房地产商在获得土地批文后就可以信托融资,进行相关前期投入,节约时间成本。

►缺点 目前由于信托投资门槛高、赎回期限长等特点,一方面使信托公司很难开展大型项目,另一方面私募性质限定了客户类型必须以高端客户为主。 可能涉及众多委托人的利益,一旦出现问题,影响波及面广。 ►合作原则 (1)互赖原则:要精选信托人,双方要相互信赖,信托方要诚信、有资金实力,有规范的信托制度。 (2)战略伙伴:建立战略合作伙伴关系。 (3)项目规模适中,若资金占用太大,信托方式难以解决。 (4)集团控制操作原则:鉴于信托方式可能影响到众多委托人的利益,一线公司采取信托合作方式,需要集团控制操作,评估操作的可行性、负责具体操作、控制操作环节。

(5)信息披露:信息披露要真实、准确,不得存在不实、误导。 (6)股权回购原则:信托采取股权投资的方式,在项目开发完成,信托计划实施完毕后,房企应回购信托人持有的股权。 免责声明:部分文章来源于互联网或其他公众平台,版权归原作者所有,内容仅供读者参考,不确保文章的准确性,如有侵犯版权请告知,我们将尽快删除!。